La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler ha crecido ligeramente durante el primer trimestre de 2020 hasta el 7,6%, o al menos así era hasta el inicio de la pandemia. Hace un año esta tasa estaba situada en el 7,5%. Aún así, según el estudio realizado por idealista, la rentabilidad obtenida multiplica por 8, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años.
Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 9,6%, frente al 9,2% que daban hace un año. Los locales ofrecen un rendimiento del 9% (hace un año era del 8,5%) y en el caso de los garajes la rentabilidad se ha situado en el 6,6% frente al 6,8% de hace 12 meses.
Rentabilidad de la vivienda
Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Murcia (7,5%), Huelva (7,3%), Castellón de la Plana (6,8%) y Santa Cruz de Tenerife (6,7%). En Barcelona la rentabilidad se ha quedado en el 5%, mientras que en Madrid se ha situado en 5,2%.
Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,8%), Ourense (4,5%), A Coruña (4,7%) y Cádiz (4,8%).
Rentabilidad de los locales comerciales
Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales. El mayor retorno se obtiene en Lugo (12,4%). Le siguen las rentabilidades de Oviedo (11%), Huelva (10,2%), Ávila (9,9%) y Sevilla (9,6%). A continuación, se sitúan las ciudades de Zaragoza (9,5%), Huesca (9,2%) y Tarragona (9,1%). En Barcelona la tasa está situada en el 8,4%, mientras que en Madrid baja hasta el 8,3%.
Segovia ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 6,6% de rentabilidad), seguida por A Coruña (6,8%), Albacete (7%) y Castellón de la Plana (7%).
Rentabilidad de las oficinas
Las oficinas de Sevilla presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 10,7% de rentabilidad bruta. Le siguen Burgos (8,3%), Alicante (8,1%) y Almería (8%). En Madrid la rentabilidad asciende al 6,9%, mientras que en Barcelona baja hasta el 6,7%.
En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de A Coruña (5,6%), Valencia (5,8%), Bilbao (6%), Palma (6,1%) y Murcia (6,1%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas.
Rentabilidad de los garajes
Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Ávila (8,4%), seguida por Burgos (8,3%) y Castellón (7,4%). En Barcelona la tasa de retorno se sitúa en el 6,3%, mientras que en Madrid está en el 5,1%.
La capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,4%, seguida por Vitoria (3,2%), Jaén (3,3%) y Palencia (3,3%).
Rentabilidad de compra por tipología en capitales de provincia
| Capital | Vivienda | Oficinas | Locales | Garajes | Bono a 10 años |
| A Coruña | 4,7% | 5,6% | 6,8% | 4,6% | 0,8% |
| Albacete | 5,6% | n.d. | 7,0% | 4,1% | 0,8% |
| Alicante / Alacant | 6,1% | 8,1% | 8,8% | 4,8% | 0,8% |
| Almería | 6,7% | 8,0% | 8,8% | 5,2% | 0,8% |
| Ávila | 6,3% | n.d. | 9,9% | 8,4% | 0,8% |
| Badajoz | 6,0% | 7,8% | 7,5% | 3,8% | 0,8% |
| Barcelona | 5,0% | 6,7% | 8,4% | 6,3% | 0,8% |
| Bilbao | 5,2% | 6,0% | 8,8% | 4,1% | 0,8% |
| Burgos | 5,5% | 8,3% | 8,3% | 8,3% | 0,8% |
| Cáceres | 5,6% | n.d. | 8,5% | n.d. | 0,8% |
| Cádiz | 4,8% | n.d. | 7,5% | 4,1% | 0,8% |
| Castellón de la Plana | 6,8% | 6,4% | 7,0% | 7,4% | 0,8% |
| Ciudad Real | 5,5% | n.d. | 7,6% | 4,7% | 0,8% |
| Córdoba | 6,0% | 7,5% | 8,3% | 4,2% | 0,8% |
| Cuenca | 6,6% | n.d. | n.d. | n.d. | 0,8% |
| Donostia-San Sebastián | 3,8% | 7,1% | 8,4% | 3,6% | 0,8% |
| Girona | 5,1% | n.d. | 8,9% | 5,7% | 0,8% |
| Granada | 5,1% | n.d. | 7,6% | 3,7% | 0,8% |
| Guadalajara | 6,3% | n.d. | 8,8% | 5,8% | 0,8% |
| Huelva | 7,3% | n.d. | 10,2% | 5,6% | 0,8% |
| Huesca | n.d. | n.d. | 9,2% | n.d. | 0,8% |
| Jaén | 6,1% | n.d. | 7,4% | 3,3% | 0,8% |
| Las Palmas de Gran Canaria | 5,9% | 6,5% | 8,7% | 5,0% | 0,8% |
| León | 6,1% | 7,6% | 8,8% | 4,5% | 0,8% |
| Lleida | 7,8% | 6,3% | 8,7% | 5,9% | 0,8% |
| Logroño | 5,2% | 6,5% | 7,9% | 5,8% | 0,8% |
| Lugo | 5,3% | n.d. | 12,4% | n.d. | 0,8% |
| Madrid | 5,2% | 6,9% | 8,3% | 5,1% | 0,8% |
| Málaga | 5,7% | 7,7% | 8,8% | 4,5% | 0,8% |
| Murcia | 7,5% | 6,1% | 8,6% | 7,0% | 0,8% |
| Ourense | 4,5% | n.d. | 8,4% | n.d. | 0,8% |
| Oviedo | 5,7% | 6,9% | 11,0% | 5,4% | 0,8% |
| Palencia | 5,4% | n.d. | 8,3% | 3,3% | 0,8% |
| Palma de Mallorca | 4,8% | 6,1% | 7,9% | 6,0% | 0,8% |
| Pamplona/Iruña | 5,0% | 6,5% | 8,5% | 6,0% | 0,8% |
| Pontevedra | 5,2% | n.d. | 9,0% | n.d. | 0,8% |
| Salamanca | 5,8% | n.d. | 7,4% | 2,4% | 0,8% |
| Santa Cruz de Tenerife | 6,7% | 6,6% | 9,0% | 5,1% | 0,8% |
| Santander | 5,4% | 6,6% | 8,9% | 3,8% | 0,8% |
| Segovia | 6,2% | n.d. | 6,6% | 3,7% | 0,8% |
| Sevilla | 6,0% | 10,7% | 9,6% | 5,3% | 0,8% |
| Soria | 6,3% | n.d. | n.d. | n.d. | 0,8% |
| Tarragona | 5,7% | n.d. | 9,1% | 4,5% | 0,8% |
| Teruel | 6,0% | n.d. | n.d. | n.d. | 0,8% |
| Toledo | 6,2% | n.d. | 8,2% | 6,2% | 0,8% |
| València | 6,2% | 5,8% | 8,0% | 4,7% | 0,8% |
| Valladolid | 5,6% | 6,2% | 8,8% | 3,7% | 0,8% |
| Vitoria-Gasteiz | 5,0% | 7,9% | 7,7% | 3,2% | 0,8% |
| Zamora | 5,2% | n.d. | 7,9% | n.d. | 0,8% |
| Zaragoza | 6,2% | 7,7% | 9,5% | 4,2% | 0,8% |
Importante:Para la elaboración de este estudio, idealista ha dividido el precio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al primer trimestre de 2020. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios.
A partir del informe relativo al primer trimestre de 2019, en idealista actualizamos la metodología de creación de nuestros informes. Tras la incorporación de idealista/data se han incluido nuevas fórmulas de cálculo que aportan aún más robustez al análisis de la evolución de los precios, sobre todo en áreas pequeñas. Por recomendación del equipo estadístico de idealista/data, actualizamos la fórmula para hallar el precio medio con más certeza: además de eliminar los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado calculamos el valor mediano en vez del valor medio.
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2 Comentarios:
Si esas fueran las rentabilidades reales, nadie invertiría en otra cosa.
Punto de partida erróneo. Comparar una inversión con riesgo con una sin riesgo es simplista para analizar el coste de oportunidad. Si hacemos un sencillo ejercicio basado en los datos de idealista (alquiler vs compra de un piso de similares características) obtenemos datos diferentes.
Compra: 160.000
Gastos adquisición (7% en Euskadi): 11.200
Obra: 30.000
Total coste adquisición: 201.200
Importe alquiler: 700/mes
Ingresos brutos anuales: 8.400
Gastos cdad: 50x12=600
IBI: 300
Seguro: 250
reparaciones (est): 250
Total gastos: 1.400.
Siendo muy conservadores y sin provisionar futuras derramas.
Rdto neto antes de impuestos: 7.000
Base imptos: 40% del rdto neto: 2.800
IRPF 15%: 420
Bº real: 6.580 (3,2%).
Payback: 30,5 años
El mercado del alquiler es ya deflacionario, nivel de incertidumbre y el riesgo de impago es elevado. ¿Creen que es una buena inversión? Y todo comprando sin financiarse.
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