Coronavirus. El impacto de la pandemia en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos

Kristian Freiwald es un ingeniero argentino radicado en Detroit, ciudad en la que desembarcó hace cuatro años para liderar MidAmerican Homes, la firma de inversiones inmobiliarias especializada en desarrollar y administrar portafolios de casas de alquiler para inversores en todo el mundo con cientos de casas en operación, todas ubicadas en el área central de los Estados Unidos, incluyendo Detroit. La mayor parte de las propiedades forma parte del programa fondeado por el gobierno federal de los EE. UU. mediante el cual el gobierno paga el alquiler en nombre de los inquilinos, típicamente personas de bajos recursos.

Como sucede en muchos sectores, el ejecutivo reconoce los embates que está generando el coronavirus pero explica que el sector residencial de inmuebles destinados a alquiler, particularmente en los sectores más económicos, son los menos afectados y han permanecido relativamente estables.

-¿Cómo afectó la pandemia al mercado inmobiliario de los EE. UU.?

-El sector comercial y el de oficinas han sido muy golpeados. Sin embargo, el sector residencial, particularmente la vivienda económica, ha mostrado mayor estabilidad. En cuanto al precio de los activos, al momento no se han registrado caídas aunque la cantidad de transacciones que se cerraron en marzo cayó 7 por ciento en comparación al mismo mes del año anterior. Para abril sí prevemos una disminución adicional en el nivel de actividad producto de las cuarentenas mandatorias que hay en la mayoría de los estados y a la suspensión temporal de muchos trabajadores lo que está atrasando procesos de construcción y venta.

-¿Se compara esta crisis con la de 2008?

-A diferencia de 2008, donde la crisis fue originada en el sector inmobiliario, en este caso la disrupción ha sido totalmente ajena a este sector. La demanda de hogares residenciales en los segmentos más económicos se ha mantenido, ya que todas las familias necesitan vivienda; lo que se redujo temporalmente es el poder adquisitivo y algunas familias que antes buscaban casas de mayor costo, ahora están buscando inmuebles más económicos.

-¿Y cuál fue el impacto en el negocio de los alquileres?

-En este caso, los sectores más afectados son los alquileres comerciales y de oficinas, donde muchas empresas han notificado que no podrán pagar sus alquileres a tiempo producto del cierre temporal de sus negocios. El consenso general de la industria es trabajar en planes de pago, caso por caso, que permita a los negocios atravesar este período. En los alquileres residenciales, los sectores más afectados son los de clase media-alta, mientras que la demanda en la clase media-baja continuará con mayor estabilidad, aunque nadie permanecerá totalmente inmune a esta situación.

-¿Hay ayuda para ese segmento?

-Nosotros, por ejemplo, que operamos en este último segmento, estamos trabajando con algunos inquilinos que atraviesan un momento financieramente difícil para ofrecerles planes de pago y acercarlos a diferentes ONGs que ofrecen programas de asistencia para el pago del alquiler. También el gobierno provincial y federal están poniendo dinero en manos de la gente para atravesar esta situación. Por el lado de los programas de alquileres fondeados por el gobierno de los EE. UU. (son programas de ayuda que existen ya hace décadas donde es el gobierno federal quien paga el alquiler directamente a los propietarios), estos han sido los menos afectados de todos.

-¿Cómo está asistiendo el Estado al sector inmobiliario?

-Según Zillow, alrededor del 63 por ciento de los hogares en Estados Unidos cuentan con un préstamo hipotecario. Quiere decir que una mora masiva en las rentas se traduciría con el tiempo en un default de los créditos hipotecarios, afectando al sistema financiero. Es por este motivo que el paquete de ayuda económica de US$20.002 millones que el gobierno americano está implementando a causa de esta pandemia, incorpora específicamente el pago de alquileres como uno de los destinos permitidos de los fondos que está poniendo a disposición de individuos y empresas; este es el paquete de ayuda económica más grande de la historia de los Estados Unidos, equivalente a US$17.000 por hogar. La reducción en las tasas de interés también está teniendo un efecto positivo sobre el precio de las casas y el mercado inmobiliario en general, ya que incrementa la demanda de inmuebles al reducirse el costo de los créditos hipotecarios.

-¿Es un buen momento para invertir en inmuebles en los Estados Unidos?

-Sí. La bolsa de valores ha demostrado ser por demás volátil y muchos inversores están actualmente buscando alternativas seguras en donde invertir su dinero. Mantener el dinero líquido es una opción pero también tiene sus riesgos y no te protege ante un posible escenario inflacionario, que vemos probable. Por lo tanto, invertir en casas de alquiler creo que es una buena alternativa porque no solo preserva el capital invertido sino que también te protege contra la inflación y provee un flujo inmediato de rentabilidad en dólares muy superior a cualquier tasa de interés real que pueda ofrecer un plazo fijo en este momento. Además, es importante mencionar que para inversores latinoamericanos este tipo de inversión tiene el atractivo adicional que el retorno es en moneda dura porque la renta se cobra en forma inmediata y en dólares.

-¿En qué zonas es más conveniente invertir en casas de alquiler?

-Por diferentes razones estructurales y coyunturales, los mercados con mejor actividad han sido los de la zona central de los Estados Unidos, como Detroit. Es en esta zona donde los precios de las casas todavía se encuentran bajos y donde la demanda de alquileres sigue creciendo.

-Por ejemplo, ¿cuánto cuesta una casa de unos 100 metros cuadrados?

-En Detroit, el costo promedio de una casa es bajo, US$60.000 y el ticket de entrada para una inversión aquí es considerablemente menor a otras grandes ciudades de Estados Unidos. Esto, en combinación con una rentabilidad total anual en dólares de 12 a 15 por ciento, hace que la propuesta de valor sea muy atractiva, sobre todo ahora que se encuentran buenas oportunidades, ya que los precios de las casas estimamos no seguirán subiendo en el corto plazo.

-¿Pero la zona no se verá particularmente afectada por la pandemia actual?

-A nivel humano, creemos que esta zona pasará por un momento difícil. A nivel económico y estructural, la reestructuración de las cadenas de suministro en industrias estratégicas (como son productos médicos, manufactura etc.) por parte de Estados Unidos para reducir dependencia de terceros generará mayores beneficios a esta zona geográfica del país. También proyectamos que la clase trabajadora de esta región será la que más ayuda económica recibirá producto de esta pandemia, ya que es precisamente acá donde el actual presidente necesita ganar las elecciones de noviembre para ser reelegido a un segundo mandato.

-¿Se pueden cerrar transacciones desde la cuarentena?

-Sí. Para adquirir una casa alquilada en Estados Unidos no es necesario viajar ni tener visa americana. De hecho para quienes no viven en el país, hay medios tecnológicos para poder cerrar transacciones.