La acumulación de la oferta en las ciudades incrementa el precio medio del alquiler en abril

El mercado del alquiler en España mantuvo en abril una tendencia al alza que se lleva registrando desde finales de 2019. Según el informe de precios del alquiler de idealista, principal marketplace inmobiliario en España, en el cuarto mes del año se registró un incremento medio del 1,7% frente a marzo, para situar el precio medio en 11,4 euros/m2, marcando un nuevo máximo durante el estado de alarma para luchar conta la pandemia del coronavirus, y que ha supuesto una paralización nunca vista de la actividad económica.

La acumulación de la oferta de pisos en alquiler ha aumentado durante este mes, principalmente en las capitales de provincia y las grandes ciudades donde los precios que se piden son superiores al resto de la región, lo que ha empujado al valor medio de los arrendamientos a seguir subiendo, pese a que el cierre de contratos se ha frenado drásticamente por el confinamiento y las medidas de distanciamiento social, entre otras cosas.

A pesar de lo paradójico de esta fotografía del momento actual, no deja de tratarse de un efecto óptico en las estadísticas. El precio medio en España de alquiler no está subiendo porque los propietarios estén incrementando las rentas, sino porque se está acumulando inmuebles en oferta de alquiler en las ciudades, donde el precio de alquiler es más caro respecto a la media de España. Todos los indicios apuntan a que, una vez termine el confinamiento, los precios de los alquileres empezarán a bajar. Este efecto será más notable en todas aquellas provincias y municipios donde el stock se haya incrementado más.

Abril es el primer mes completo del que se tienen datos desde que el Gobierno decretó el estado de alarma el pasado 15 de marzo. Durante este mes, la mayoría de las capitales de provincia vieron incrementos de los precios de los arrendamientos de viviendas, encabezando las subidas Teruel (5%), Lugo (3,7%) y Zamora (2,4%).

En los dos grandes mercados del alquiler los aumentos fueron más moderados, con Barcelona alcanzando un 2,2%, mientras en Madrid prácticamente no se han movido, con un 0,6%. La ciudad catalana alcanza así los 17,4 euros/m2, mientras la capital llega a los 16,4 euros/m2, anotando nuevos máximos de la serie histórica. Completa el podio de precios más altos San Sebastián, con 14,6 euros/m2, después de aumentar un 0,6% abril.

La entrada de nueva oferta de pisos de alquiler cercana a la media de la ciudad o incluso por encima, unido a la salida de los alquileres más baratos, ha influido en este incremento del precio medio (euro/m2) en las grandes urbes.

Por el lado contrario, hasta 19 capitales de provincia registraron descensos durante abril. Las mayores caídas se produjeron en Soria (-4%), Huelva (-1,9%) y Lleida (-1,5%), pero también en mercados destacados como Bilbao (-0,7%) o Las Palmas de Gran Canaria (-0,7%).

El incremento de la oferta de viviendas en alquiler se ha producido, entre otros motivos, por el menor ritmo en el cierre de nuevos contratos en abril, sobre todo en las ciudades. Además, parte de la oferta de compraventa se ha pasado al mercado de arrendamiento, al igual que hay un trasvase de pisos de alquiler turístico al alquiler tradicional o de temporada para mantener ingresos.

Los fondos de inversión, pero también particulares, se están encontrando con la imposibilidad de cerrar transacciones de compraventa de sus inmuebles en las principales ciudades en pleno estado de alarma por el cierre de notarías y gestorías, salvo casos de urgencia. Ante una mayor facilidad para cerrar un alquiler, buscan generar alguna renta mientras esperan volver a una situación de normalidad.

Habrá que esperar a ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses, mientras el Gobierno abre la mano a las medidas de confinamiento para luchar contra la pandemia y se aclara la situación de millones de trabajadores que se han visto dentro de un expediente de regulación temporal de empleo (ERTE). Justo antes de la crisis por el coronavirus, la tasa de esfuerzo de los hogares para hacer frente al alquiler ya se encontraba por encima del 30%, y en algunos casos se superaba el 40% de los ingresos familiares, lo que pone en peligro la economía familiar.

La ciudad de Barcelona cuenta actualmente con más de 10.500 anuncios de alquiler. Los distritos de Eixample, Ciutat Vella y Sarrià-Sant Gervasi superan los 2.000 anuncios en idealista.

Todos los distritos de la ciudad subieron en abril y anotaron precios máximos, salvo en Horta Guinardó (-2%), Sarrià-Sant Gervasi (-0,8%) y Sant Andreu (-0,4%) donde vieron bajadas en las ofertas de los alquileres.

Los precios más altos por metro cuadrado de la ciudad se dan en Ciutat Vella, que alcanza los 20 euros/m2; Eixample, con 18,1 euros/m2 y Sarrià-Sant Gervasi, donde pese a la bajada registrada en abril los precios alcanzaron los 17,5 euros/m2 de media.

La situación en Madrid es algo más normalizada, donde los precios apenas se movieron durante este mes de confinamiento, con un ligero repunte del 0,6% en sus más de 13.000 anuncios publicados en idealista. Solo en el distrito Centro hay más de 3.200 ofertas de alquiler, mientras que en el distrito de Salamanca se superan los 2.000 anuncios.

Al igual que en Barcelona, la mayoría de las zonas de la ciudad registraron incrementos, salvo las caídas en Barajas (-0,6%) y Ciudad Lineal (-0,3%). Los distritos de Puente de Vallecas, Vicálvaro, Chamberí y Centro se mantuvieron estables y no subieron ni bajaron (0%). Los mayores incrementos se produjeron en Moratalaz (2,5%), Retiro y Villaverde (ambos con un 2,1%).

Por precios, los distritos más caros por metro cuadrado de Madrid se dieron en Centro (19,2 euros/m2), Salamanca (18,9 euros/m2) y Chamberí (18,3 euros/m2). Hasta 10 distritos de la capital han tocado máximos en abril. Desde los más caros como Chamberí, Tetuán o Arganzuela hasta los más asequibles como Fuencarral, Latina, Carabanchel, Usera, Moratalaz, San Blas y Villa de Vallecas.