Los distritos más modestos copan la oferta de viviendas de obra nueva en Madrid

El último informe de CBRE en el que se plasmaba el número de grúas y proyectos localizados en Madrid ha arrojado una evidencia: el banco del suelo y la obra nueva se encuentran en los distritos más humildes de la capital. Las dos zonas donde más casas se construirán el próximo ejercicio son Vicálvaro y Villaverde. En este caso, la renta neta anual de ambos no supera los 23.300 euros, según datos de la propia Agencia Tributaria. Una cifra muy lejana de los 61.562 euros registrados por el barrio Salamanca, distrito donde curiosamente se aglutina el mayor número de proyectos residenciales de Madrid, que no es lo mismo que la cantidad de casas nuevas. 

La llegada de un nuevo gobierno al Ayuntamiento de Madrid ha supuesto un nuevo giro al urbanismo de la ciudad. La antigua Operación Chamartín ha quedado aprobada definitivamente y los Desarrollos del Sureste han sido desbloqueados. Precisamente, ahora los promotores y constructores centran su foco de atención en estos terrenos ubicados en las zonas más pobres de la capital. 

En este sentido, en Vicálvaro es donde más viviendas se construirán en el próximo año. Un total de 2.700, según datos de CBRE. O lo que es lo mismo, un 20% del total de la oferta. Este desembarco de nuevas unidades supondrá un impulso para el distrito, según expertos del sector, aunque puede conllevar aumentos del precio por metro cuadrado. Una circunstancia que ya ha ocurrido en El Cañaveral, desarrollo que pertenece precisamente a Vicálvaro, y donde ha aumentado hasta 500 euros esta variable.

El incremento del precio podría dibujar distritos con grandes contrastes en cuanto al perfil del inquilino se trata. Hasta ahora, el Sur de Madrid era territorio para los bolsillos más humildes de la capital. Una teoría que refrendan los datos de la Agencia Tributaria y que sitúan a Vicálvaro y a Villaverde entre los distritos con menor renta anual por hogar de la ciudad. En concreto, el primero de ellos cuenta con 23.300 euros de media y el segundo 19.208 euros (sólo superado por Puente de Vallecas). Curiosamente es en estas localizaciones donde más suelo existe y donde más viviendas se construirán a lo largo del siguiente ejercicio. Entre los dos suman cerca de 4.000 unidades, un 28% del total. 

En tercero lugar se encuentra un distrito que rompe con la tónica general. Es el caso de Hortaleza que alcanza los 37.257 euros de renta neta anual por hogar y que dispondrá de 1.000 nuevas viviendas más en el próximo ejercicio. Los puestos cuarto y quinto lo ocupan Puente de Vallecas y Arganzuela, que registran 24.364 euros y 28.476 euros de renta neta anual, respectivamente. Ninguno de ellos, por ejemplo, alcanza la mitad de lo que cobran los vecinos del barrio Salamanca (61.562 euros) o Aravaca (61.476). Con los datos en la mano de la Agencia Tributaria y de CBRE se demuestra como la oferta residencial en obra nueva será absorbida casi en su totalidad por los distritos más pobres de la ciudad. En este sentido, habrá que estar atento a la evolución de la renta anual por hogar de estas localizaciones en los próximos años, porque los expertos indican que el precio del metro cuadrados en estos grandes bancos de suelo se disparará y que por lo tanto el perfil y las características de los inquilinos de las nuevas unidades también cambiarán. 

El mayor número de proyectos, en los barrios ricos

De todos modos, todo esto no significa que en los barrios más adinerados de Madrid no existan nuevas viviendas. De hecho, todo lo contrario. Porque, precisamente los distritos de Salamanca y de Aravaca (con mayor renta anual por hogar) son dos de los tres lugares donde más proyectos residenciales existen, según el informe 'Madrid desde el Cielo' de CBRE. Una situación que choca frontalmente con su posición en cuanto al número de unidades proyectadas se refiere. El barrio de Salamanca aparece en el noveno lugar y Aravaca no aparece ni siquiera en el Top-10. 

Este contraste se fundamenta en el volumen de las promociones y en sus características. En los distritos con mayor renta por hogar se concentran un gran número de proyectos de lujo que normalmente acarrean un escaso número de unidades. Son proyectos exclusivos destinados sólo para los bolsillos más afortunados. Además, en estas localizaciones también existen rehabilitaciones de edificios que al final significan la construcción de nuevas viviendas. Por el contrario, en los distritos más humildes (por el momento) se levantarán grandes promociones debido al banco de suelo que existe. En definitiva, menos proyectos, pero más mayúsculos que en el Barrio Salamanca o en Aravaca.