Los fondos y Socimis triplican la inversión en vivienda en alquiler

La inversión directa en residencial en renta y los proyectos llave en mano para alquiler se disparan en España con el auge de inversores profesionales que apuestan por este mercado.

Fondos como Ares, Hines o M&G; gestoras inmobiliarias como Azora; aseguradoras como Axa; o Socimis como Vivenio han llevado la inversión en vivienda en alquiler a máximos. La creciente demanda de producto de residencial en renta, la tendencia al alza por la vivienda en arrendamiento, la subida de los precios y la falta de oferta han convertido este segmento en la niña bonita del sector inmobiliario y el inversor profesional no quiere quedarse al margen.

Al producto ya creado en mano de profesionales se suman ahora nuevos proyectos creados ad hoc para el residencial en renta. Hasta septiembre, la inversión directa (sin operaciones corporativas) ascendía a 1.800 millones y, teniendo en cuenta los proyectos en estudio, se prevé que la cifra alcance los 2.500 millones a cierre del año, muy por encima de los 900 millones de 2018, según las previsiones de CBRE.

Apetito del inversor

Entre las operaciones más relevantes del año figura el acuerdo entre Aedas y Ares para la venta de cuatro promociones llave en mano con 500 viviendas en Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y El Cañaveral (Madrid). El fondo norteamericano se ha aliado también con Metrovacesa para la promoción de 120 unidades en Arganda del Rey y Madrid capital y recientemente adquirió una cartera de 400 viviendas en la zona este de Madrid. A estas se suman las 300 viviendas en un rascacielos que Stoneweg traspasará a M&G en el barrio madrileño de Tetuán o las 340 viviendas en alquiler que pondrá en marcha Vivenio en el ámbito Mahou-Calderón.

Vivenio y Azora se han aliado también con Áurea para promover en Móstoles y Cañaveral, respectivamente. Acciona, por su parte, alcanzó un acuerdo con Axa en Méndez Álvaro para lanzar 135 viviendas y ha suscrito otro con Hines para promover 260 viviendas en Valdebebas. "El apetito del inversor institucional por este mercado va a seguir incrementándose. Se espera un crecimiento exponencial para los próximos dos o tres años con nuevos inversores en España, que se van a simultanear con fondos ya implantados hace años con interés en deshacer posiciones en activos en rentabilidad que compraron tiempo atrás", explica Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE.

En este sentido, el fondo TPG tiene previsto escriturar el proyecto Sardes, con 391 viviendas y unos 500 garajes, en la primera mitad de 2020.

Población recuerda que gran parte de los acuerdos entre promotoras y fondos para la puesta en marcha de viviendas para alquiler (BTR, Build to Rent en sus siglas en inglés) se traducirán en múltiples entregas de promociones de forma recurrente a partir de finales de 2020.

En cuanto a la financiación, existen dos modalidades de pagos en los proyectos BTR. En el pago a plazos (forward funding) el inversor financia la construcción del proyecto inmobiliario. En este caso, los inversores demandan remuneración sobre los pagos anticipados o descuento en el precio final. Esta tipología suele ser la opción preferida de inversores dispuestos a asumir más riesgo (Value Add).

La otra modalidad implica un compromiso de compra (forward purchase) por el cual el promotor asume el coste hasta el momento de la entrega. Esta es la operación preferida para los inversores más conservadores.

Características

Para Ofelia Núñez, directora de Inversión Residencial de CBRE, el producto resultante del BTR está creado ad hoc para el mercado de alquiler y cumple, por tanto, con ciertos requisitos. "Se trata de viviendas más acotadas en superficie, con un diseño diferencial, materiales duraderos, buenas ubicaciones y zonas comunes atractivas pero contenidas", apunta.

De momento, los proyectos de BTR se concentran en Madrid y Barcelona, que representan un 30% y 20%, respectivamente, mientras que el resto se reparte en otras grandes capitales de provincia. El despegue del alquiler extenderá su huella a ciudades como Málaga, Bilbao, Sevilla, Valencia o Palma de Mallorca con demanda latente y suficiente masa crítica. "El inversor busca sobre todo volumen para generar economías de escala que le permita poner en marcha plataformas de gestión de los activos y optimizar costes operativos. Para ser eficientes en la gestión se requiere de promociones de volumen y con concentración geográfica", recuerda Población.

Para Núñez, los hábitos de consumo y de mentalidad de los jóvenes, la movilidad laboral y la dificultad en el acceso a financiación para la compra de vivienda de ciertos segmentos de la población está favoreciendo una convergencia con otros países europeos, aunque la cuota de alquiler en España, del 23,9%, está todavía lejos de la media europea, que ronda el 33%.